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调研纪要 江苏省三四线城市(七十五):常州溧阳篇

发表日期:2021-08-06 01:01  作者:admin  浏览:

  当前溧阳市场长期保持横盘态势,政策限制下溧阳房价难有起色,房企拿地决心不稳,居民观望情绪越发浓重。

  溧阳市,是常州下辖县级市,细分溧阳房地产市场区域格局,大致可分为老城区、燕山新区、天目新城、中关村000931股吧)产业园等,此次调研项目位于燕山新区以及中关村板块,综合实际感受来看,当前溧阳房地产市场整体状况和目前存在的现象:

  1.2018年以来成交量持稳90万平方米,2016年后房价被常州市区反超

  2.管控“一步到位”,限房价1.5万元/平方米,楼市无上涨预期,开发商利润被锁死

  4.中关村、溧阳老城单项目月均去化60-80套,市场分销盛行,恒大以价换量

  7.地价5年无增长,2016年前本土房企“垄断”,外来房企“转战”中关村

  纵观溧阳历年楼市发展趋势,市场呈现出“稳-升-稳”的态势,2016年正值全国楼市爆发期,溧阳市场供求显著放量,供应端逐年稳步上扬,成交方面实现跳增,至2018年末供求量均达到峰值,规模双双突破100万平方米。自2018年起市场开始“横盘”,成交数据每年小幅下滑且趋于稳定,成交体量控制在85-90万平方米之间。

  从月度层面来看,溧阳近2年在供求端也表现平平,月均供应面积仅7.45万平方米,其中仅有2个月突破了15万平方米,月均成交面积略高于供应端,为7.67万平方米,从走势来看,上半年供应小幅放量走高,至年中回落后持稳直至年末。2019年以来房价没有明显增长趋势,长期在11000-13000元/平方米之间波动。

  溧阳市场横盘滞涨的情况从历年房价变化中也有迹可循,对比溧阳、金坛及常州主城历年房价走势,2016年前溧阳房价处于三者中高位,房价在7600-8400元/平方米之间波动,高出主城区6600-7500元/平方米的房价近1000元/平方米,万众免费彩图库,较之金坛更有2000元/平方米的价格差。自2017年起常州主城房价逐年递增,年均涨幅超过10%,直至2020年已高达18368元/平方米,较之2014年同期几乎翻了两倍;即便是金坛也在2017-2018年间房价大幅跃升,后来居上反超溧阳市场。反观溧阳,2014至2020年房价走势平稳,没有明显的跳增迹象,如今房价在三者中位列垫底。

  溧阳市场常年冷淡和其政府管控密不可分,由于溧阳作为常州代管县级市,被政府用来作为平衡整个常州房价的“稳定剂”。近年来常州房价普遍高涨,政府相继出台政策管控溧阳。正所谓“管控不多,有用就行”,调控上虽不限地价,仅限房价,然而其限制却极为严苛,提出房企报批项目以(土拍成交价+4860元/平方米建安成本+20%左右合理利润上浮)作为整个项目的销售均价,整盘备案价不得超过15000元/平方米。此番限价毫无“放水”空间,“绑车位”“茶水费”等房企变相补贴营收的手段无处可施。另一方面,限价定死使得居民对房价预期下降,房企拿地积极性颇受打击。先前恒大翡翠湾项目通过利润上浮开盘售价拉升至15000元/平方米,实际开盘去化情况惨淡,直至后期项目降价2000元/平方米,项目去化情况才有所起色。

  此外,溧阳没有具体的限购政策,外地户口也可在溧阳买房,首套、二套均可做到首付3成。2020年下半年,常州政府出台楼市新政,提出限售4年遏制投机炒房,另外为促使常州市信贷政策统一化,政策提出二套需首付6成,进一步加大购房者偿付压力,贷款利率上首套5.2%,二套5.25-5.3%,放款周期也延长了1-2个月。

  溧阳核心市场占地面积较小,总共仅划分3个街道,城市建设以“两翼一轴”为核心向外发展,以天目湖603136股吧)大道为轴划分市场,南为天目新城,北为中关村产业园。

  市政发展上城南发展更为成熟,生活配套较为齐全,项目以刚改或改善为主,区域房价为溧阳价格高地;城北发展以中关村产业园为核心,城市面貌较次,主要打造刚需产品应对园区工薪阶层的刚性住房需求,整体房价是溧阳的价值洼地。

  此次我们调研的重点大致可分为4个区域,燕山新区万达商圈、燕山新区外围新老城交界处、天目新城南航校区以及城西北角的中关村产业园商圈。

  燕山新区坐拥万达商圈,是市内配套最为完善的片区,区域内主打改善产品,项目均价在15000-16000元/平方米,是溧阳房价天花板,不过由于板块内房企拿地价普遍处于高位,项目的实际利润并不尽如人意。

  燕山新区外围与老城交界处已处于核心市场边缘,主打刚改及少量改善产品,项目均价12000-13000元/平方米。

  天目新城板块以湖景、旅游业吸引客群,此外南航大学校区坐落在板块内引起一番热度,板块地理优势对房价有所支撑,目前房价在12000元/平方米左右。

  中关村商圈作为高新产业园区,区域发展受重视度较高,板块内工业园区居多,生活配套较为落后,主打刚需产品,项目均价8000-10000元/平方米区间,总价段80-90万元。

  从2021年前6月商品住宅销售面积榜单可以看出,位列第一的曹山未来城在上兴板块可谓一枝独秀,由于板块内竞品较少,上半年总成交1207套,平均每月流速多达200套;其余板块如中关村、溧阳老城区同期销售项目扎堆,相互制约去化速度,月均流速在60-80套不等。

  另一方面,基于市场限价,恒大精装难溢价,项目开盘15000元/平方米去化效果不佳,降价2000元/平方米后去化显著提升。疫后恒大主打价格战回笼资金,分销加码助力去化;碧桂园主打刚需小户型,项目户型面积不超过125平方米,走量抢收回款。

  溧阳市场项目分销盛行,由于市场平淡项目依赖渠道分销,部分项目成交占比可达5成以上,本地分销与开发商关系牢靠,提点奖励不输外地渠道。

  基于城市基本面,溧阳楼市相对封闭,没有外来投资客,甚至连常州外溢购房者也极为少见。由于市场限价过于严格,楼市投资价值不足,虽有旅游行业支撑外来人口流动性,但在价值投资上没有前景。另一方面,溧阳距离常州仍有1.5个小时的车程,对于常州本地人来说,在溧阳购房虽房价优惠,但出行及通勤上仍有痛点。基于此,溧阳市场更是显得寡淡,仅在节假日,外出做生意的建安工程企业主返乡,或带动局部的购房热度。

  聚焦市区内部结构,依据不同板块房价由高到低,乡镇客户占比也逐级递增,例如燕山新区与老城交界的中梁中南项目主城乡镇客户占比约为5:5,周边乡镇客群为学业需求来此置业,另有部分本地客群因主城市场饱和外溢至此;而中关村商圈多数刚需项目主城乡镇客户占比达到了3:7,超过7成的客户来自周边下属乡镇对价格极为敏感,只能接受中关村板块房价,另有部分本土的中关村工薪阶层因工作需求在此置业。

  溧阳人口外流严重,由于溧阳是劳务输出大市,全市有20多万建筑安装工人,其中近四成人员常年在外,而市内工业产业规模较小,所以外来务工人员较少。据最新的第七次全国人口普查数据显示,2020年溧阳人口数78.5万人,较之2010年仅增长3.6万人,但其占常州人口比重却下降了1.4pts,人口流出率明显高于常州主城区及金坛。

  溧阳本地人不缺房,早年拆迁分配人均1-2套房,购房需求集中于学区改善或返乡置业,市场需求相对匮乏。此外,溧阳人喜消费且注重消费层级,月均工资仅5000-6000元/平方米,几乎用于消费,年轻人首付及还贷压力较大。

  客户购买力分化鲜明,期中城北中关村板块及边缘地区以刚需购房者为主,购房者大多是刚外地务工或郊县进城,客户对价格敏感度较高,首付及月供均有压力。

  溧阳外出从商的企业主多从事建筑工程,自身购买力充足,这类客群返乡职业首选燕山新区,喜好120-140平方米中大改善户型,总价段150-170万元无压力,且偏好高首付买房,中梁中南项目3成首付客户仅占比50%;另有本地拆迁户受棚改安置造富,这类客群对地段较为敏感,通常选择溧阳老城区改善置业,也有部分为改善学区外溢至燕山新区或天目新城。

  聚焦到土地市场,整体表现不愠不火,2016年以来溧阳地价无明显增长,分板块来看燕山新区地价最高,成交均价6000-7000元/平方米左右,城北中关村板块成交楼板价约3000-4000元/平方米。由于政府限价管控不放开,房企拿地越发趋于保守,早期市场不乏存在流拍现象,即使是拿地,溢价率大多控制在10%以内,部分开发商选择联合操盘分散风险。

  据统计,2020年溧阳市核心片区成交25块宗地,房企拿地主要集中在中关村板块、溧阳老城区以及燕山新区,其中中关村板块成交7宗地为全市之最,由于中关村板块地价偏低,房企盈利空间上限较高,叠加城市发展导向偏向于中关村产业园区建设,房企选择集中在此拿地,不过房企拿地仍相对谨慎,土拍多数为底价成交。

  其次燕山新区和老城区分别有5块和4块宗地成交,基于这两个区域的地价偏高,且板块内土地供应趋于饱和,供地节奏放缓,房企拿地动作相对减少。

  溧阳楼市发展较为滞后,2016年以前,除碧桂园以外,溧阳基本上没有外来品牌房企,市场被本土中小房企垄断。直至2017年起,恒大、新城、中梁、路劲、远洋等一批品牌房企先后进入溧阳,从此改变了溧阳的房企格局,打破了本土开发商的垄断现象,溧阳楼市开始有所起势。不过自2018年后市场回归平淡,叠加政府管控趋严,房企拿地动作放缓,在拿地区域上也有所变革。

  综上所述,图库100tk网站,当前溧阳市场长期保持横盘态势,政策限制下溧阳房价难有起色,房企拿地决心不稳,居民观望情绪越发浓重。受限于市场封闭,外来投资客或常州外溢购房需求严重匮乏,结合当地人置业需求不高,单凭返乡置业难以激起市场情绪。客观来看,我们认为溧阳楼市未来平稳仍是市场主旋律,短期内市场量平价稳的楼市表现基本确定。

  不过,近年来溧阳城市发展规划逐步升级,中关村板块以产业为依托,前沿科技、新能源高端制造等领域的良好发展前景为板块提供了刚性居住需求;另一方面,房企对溧阳市场关注已久,由于溧阳市场受政策限制横盘多年,目前已是长三角县级市中少有的价值洼地,一旦市场有限价松动或放开迹象,众房企必然争相“杀入”溧阳市场,从而带动房、地价上涨预期,本地及外来投资客相继入场,届时楼市必然迎来一波补涨行情,积压已久的市场情绪或将大幅反弹,市场或迎来较大机遇。

  项目点评:项目位于溧阳老城区与燕山新区交界处,市政与交通配套齐全。项目主打学区概念,周边设有溧阳市第二实验小学和燕山中学燕湖校区两所重点学校。项目规划22栋楼,13栋高层和9栋洋房共1388户,分2期开发,一期开盘至今已基本清盘仅省顶底层尾盘,月均去化40-50套。项目户型3房起步,当地人对3房需求高,118平方米3房最受欢迎。项目不绑车位,首套、二套均3成,贷款利率5.25-5.3%。项目客群来自下属乡镇进城上学或年轻人购置婚房,各占比4-5成。项目采用分销,返佣1个百分点。

  项目点评:项目目前处于待售状态,具体开盘时间及售价待定。总体规划9栋楼,其中7栋18层高层,面积段90-130平方米区间,另2栋为10-11层洋房,主打160-170平方米改善型大户型,总体规划户数584套,相较竞品铂悦春秋的单一户型多出90-110平方米左右3房户型,乡镇年轻人置业需求偏刚需,首选小户型。项目乡镇客户占多数,仅少部分主城外溢客群。乡镇客群购买力差异大,刚需占比较高。